本站原创日前,国家税务总局有关负责人表示,根据目前进行的房地产模拟评税试点情况,明年有望在现有10个试点城市中选择部分城市进行物业税“实转”.据了解,从2003年起,财政部和国家税务总局先后批准了北京、江苏、深圳等六个省市作为试点先行单位,进行房地产模拟评税试点.今年又批准河南、安徽、福建、大连四个地区部分区域作为房地产模拟评税扩大试点范围.
业内专家介绍,物业税在部分城市空转,以及将要进行的实转将逐步完善物业税的基本框架.从现在的情况看,作为房地产保有税的物业税,有望将现行房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等收费合并,按年征收物业税.
万事俱备
物业税也叫不动产税,它的征税对象主要是土地、房屋等不动产,要求其承租人或所有者每年都要缴付一定税款,而应缴纳的税值会随着其市值的升高而提高.不动产税是拥有房屋所要交纳的税,属于持有税.
“在中国大陆,以前是没有物业税这个概念的,但物业税在国际上是比较通行的房地产税制.”上海房地产科学研究院副院长王青兰认为,物业税是更具有国际通行标准的税制.一个现代化的完整的税收体系,应当包括完善的商品税、所得税和财产税等三大体系,目前,我国的商品税和所得税制发展的很成熟,但财产税发展却很滞后.物业税即在财产税范畴内.有专家认为,虽然开征物业税无论是国家政策方向,还是完善税收体制方面,都是大势所趋,但征收物业税的复杂性却是前所未有的,其开征难度甚于燃油税.
业内人士普遍认为,物业税的政策性很强,它将涉及到众多人的利益,其推出尚有许多问题需要明确.国家税务总局有关负责人表示,开征物业税政策性比较强,而我国地区间经济发展差异大、房地产产权管理情况复杂,因此要在立法前进行更多的研究,从技术上为物业税的开征做好准备.
由于我国是在非私有土地的前提下出台物业税,对土地的使用权收不动产税,没有其他国家的经验可以供我们借鉴.与此同时,我们还涉及从计划经济向市场经济过渡阶段大量房改房的问题,政策难度很大.
征收难点
首先,难点关键在计税依据的调整和资产评估上.从技术角度看,物业税改革关键在计税依据的调整,按照国际惯例,评税应作为计税依据.税务总局有关负责人表示,在对按评税计征物业税的可行性进行充分论证的基础上,税务总局和财政部加强了与有关专家及国际组织的合作、沟通、联系,并选择部分地区进行模拟评税试点,目前已创建了符合国情的评税工作模式,开发了计算机评税软件,建立了政府部门间的良好合作关系,并培养了一批专业人才.
一旦物业税付诸实施,税务部门就将向符合条件的房地产业主分期收取大笔税金.其依据是房地产的市场评估,房价越高,纳税就越多.
同时,根据国际惯例,征收不动产的物业税需要有关部门定期对房地产市场进行评估,每年按照评估价值对房地产所有者征税,税值会随房产的升值而提高.比如公路、地铁开通后,随着交通、配套等设施的增设,沿线的房产就会提高,相应地,物业税也会提高.但是,对房产评估体系标准如何建立,各个城市的标准是否该统一,尤其是评估标准能否公平,评估能否公平,都是一个大问号.
也有业内人士认为,新的房地产税收方式会导致购房者在以后按年交纳税费时,有可能会比一次纳要承担的多,这种情况会产生一种“平写贵用”的现象.
其次,对于物业税开征以前的购房户即业主如何进行征税,是否会导致重复征税
很显然,目前写房人已经在房价中一次纳了多年的土地税费,而物业税一旦开征,对所有的房地产一律按新法收税,则对已经购房者来说,一来将大大增加其负担,二来也是重复征税.
央行行长周小川认为：“土地已经批给人家了,而且说了以后只收一点使用费,他可能拿到的是几十年的承诺.现在忽然要变化,利益怎么去找寻呢这就是一个复杂的问题.”
对此,财政部正在研究在新税法实施的一定期限内,对老的房地产采取过渡措施.目前财税专家也提出了几种解决方案.其中之一是对新房和旧房采取不同的税率和征税办法.新房税额的调整考虑土地出让金的因素,而旧房的税率暂时不含有土地出让金并入的因素.使低收入的居民和大多数农民在一定的时期内不用负担物业税；同时,根据经济发展水平和收入水平的提高,逐步缩小减免税的范围.有专家干脆认为,结合我国实际,居民的第一套房应该不征物业税.
再次,最大的难题是,如何处理过渡时期的税费政策,将之转换成物业税.
有关人士认为,在开征物业税之前,需要进行如下几项改革：实行内外房地产税制的并轨；将土地出让金纳入土地使用税；调整土地使用税税额,对新、旧房屋考虑开征不同的土地使用税的税额；对从事房地产开发交易经营管理的企业和个人调整营业税和契税的税率；逐步建立规范的房地产评估机制.如此,在统一城乡税制的基础上,再适时推出统一的物业税.
土地专家黄小虎对土地评估当中的管理问题表示疑虑.黄小虎指出,目前我国房地产税费的征收实际上由土地管理部门和税收部门双重管理.房地产税由税务部门征收,而土地出让金则须向土地部门交纳.开征物业税后,必须按照国际惯例定期进行土地评估,一个很具体的问题是,这项基础性的工作届时究竟由谁来承担
并且,现有的收费中究竟哪些需要保留,哪些取消,哪些替代,还没有；最终确定.目前,财政部所做的工作是摸清各个地方的税费负担和种类.只有在全面掌握其真实情况的基础上才；能为下一步改革进行规划.
事实上,由土地“批租制”改为征收按年房地产“物业税”,一个六难题是如何确定未来的税负水平,包括对老房的减免税的具体措施和年限等.
搜房研究院的高级分析师陈晟估计,一旦物业税开征,目前一间70到100平方米的房子每月要交纳的费用可能会在200元左右,养房成本的提高是显而易见的.中国税务学会理事、中山大学税收与理财研究中心主任杨卫华教授也建议,采取“一家人拥有第一套房屋时免税、购写第二套房屋时交税”的方式,并且目前税率不宜高于0.5％.
大势所趋
国民经济研究所所长樊纲认为,物业税是房地产市场的内在稳定器,而当前对房地产市场的调控政策多是从外部用力.“大家都想着未来上涨带来的好处,同时又不支付物业持有成本,这就鼓励了投资性需求的膨胀.”樊纲认为,开征物业税将有利于减少市场上大量存在的闲置房,也有利于减少奢侈品需求；还将使政府有了稳定的税源,避免“土地财政”.
国务院发展研究中心副主任李剑阁认为,在物业税的模式之下,房地产业的税收征收环节后移,这样可以令房价下降；业主购房之后,每年再交纳相应的税金,这样可以降低居民的置业门槛.
据某地产研究机构分析,由于地价和相关税费分70年交,也就意味着占住宅成本50％～60％多的地价和相关税费在销售时只需先缴纳1/70,其余在剩余的69年中分别缴纳,下降了(70-1)/70＝98.57％.表现在房价中,成本就下降了50％×98.57％＝49.29％.建设部赵燕菁研究员认为,如果改用财产税的形式分期支付地租和规费,现在的房价就可以大幅下降.据他估算,以现在的建设成本为100元,把地价和其他费用所占建设成本的比例降到国外的一般水平,将使房屋建设成本立刻降到58元.
对于我国,开征物业税的意义绝不仅限于调控房价,其更重要的意义在于开征物业税能够改变地方政府“以地生财”的开发模式,为地方政府提供稳定的税源,使得地方政府改变其短期行为,更加关心投资环境.美国财政学会会长朴尔在考察中国的财政体制时,就指出应给地方政府一、两个稳定的大宗税种,其中他就提到了物业税.财政部财政科学研究所所长贾康认为,在目前,地方政府缺少稳定大宗的税源,若能逐渐把不动产税调整为统一的房地产税来征收,同时考虑不同地段的因素并几年一次重评税基,不动产税就会逐渐随市场经济发展而成为地方政府的一个支柱性的重要税源.
开征新物业税实行的是逐年征收,能有效地遏制地方政府批租土地的和打击房地产商“圈地”风潮.物业税的实施,显然会抑制国内近年来甚嚣尘上的“圈地”、“炒地”风潮.
开征物业税,还能有效调节社会贫富差距.通过对居住豪宅者课以高税,对贫穷家庭居住劣房者减少征税甚至减免税费,是调节社会贫富差距、维护社会稳定的有效举措.