本站原创文章摘 要
自1998年我国政府取消福利分房,进行住房货币化的改革之后,加之房价不断攀升的因素,我国对房地产业市场结构的研究文献大量涌现.而关于市场结构的综述少且不够全面,本文从市场结构、市场存在结构性问题及如何优化市场结构三个方面对国内房地产业市场结构研究进行全面综述.
关 键 词 ： 房地产；市场结构
一、我国房地产业市场结构研究
房地产业的市场结构是指房地产商之间在数量、份额和规模上的关系及由此决定的竞争形势.市场结构可以通过市场集中度、进入壁垒、产品差别等几项指标来反映. 国内房地产市场结构研究多集中在结构类型、进入壁垒两方面.
(一)市场结构类型的研究
房地产产业组织文献大多考察了房地产业的市场结构类型.这些文献总结起来有两种观点：第一种是房地产市场集中度低,不构成垄断.许连君、刘卫东（2004）和周刚、孙尧、许远明（2001）运用产业集中度指数CRn来分析市场结构,分别基于我国大陆市场和发展较快的上海、广州地区2000年的数据,认为我国的房地产业的市场结构集中度较低,规模小.第二种是房地产市场是区域寡头垄断市场.况伟大（2004）构建了一个一般性的空间竞争模型表明,空间距离将房地产市场分割开来,开发商通过减少企业密度获得垄断力量,并基于京、深、沪、津四地的数据用平均成本代替边际成本从而求得勒纳指数的方法,得出这些地区形成了寡头垄断结构的结论.张玉、刘光中、于亿骅（2006）等学者通过对我国房地产现状及政策分析认为房地产企业会强强联盟,大型房地产企业正在从区域性寡头垄断走向全国性的寡头垄断.
(二)进入壁垒的研究
房地产业的进入壁垒研究包括经济技术壁垒、产品差别化壁垒及产业规制政策.
1、经济技术壁垒.基于政府制定的最新房地产开发企业四级资质等级条件,唐晓灵、白宝焕（2012）却认为,房地产开发进入门槛依然很低,进入壁垒过低,尽管新要求提高了各个资质等级的注册资本,并大幅提高了一级资质等级的要求.在规模经济方面,刘树枫（2009）运用规模障碍系数对我国1996-2007年的数据进行分析认为,企业规模普遍偏低,房地产业市场正常进入壁垒失效.
2、产品差别化壁垒在产品差别化上由于开发企总体上素质不高,未能形成强有力的企业品牌形象,加上产品创新比较落后,所以未达到设置进入壁垒的效果（周刚、孙尧、许远明,2001）.
3、产业规制政策.真正导致垄断形成的最大进入壁垒是土地出让制度形成的以开发商与地方政府相互关联的利益纽带（李伯含,2006；万浩华,2006）.然而李世蓉、马小刚（2009）却认为在土地招拍挂制度下,企业之间的竞争行为使得行业优胜劣汰,行业进入壁垒的形成和市场进一步细分减少了行业内部竞争,这提高了市场集中度,从而促进寡头的出现,区域寡头垄断的市场结构逐渐形成.
(三)产品差异化的研究
由于房地产产品所处位置不同,所以理论上它们都是严格差异的,但是区域里它们的功能是一致的,所以开发商为了提高产品的差异性,需要不断创新,实施差异化战略,努力提高房地产产品的交叉需求弹性（李伯含,2006）.
二、我国房地产行业市场结构性的问题研究
随着对房地产市场的长期研究,部分倾向于认为我国房地产市场属于区域寡头垄断的市场结构,而房价持续走高则是这一市场结构导致的结果,所以垄断是最突出的一个问题.例如况伟大（2004）、苗青天（2004）、万浩华（2006）、余凯（2007）等.第二个问题是经济适用房的供给不足使普通居民利益受损.供给结构不合理的问题黄丽艳、吴玲、邓福康、陈小芳（2011）也通过对1998-2009年的数据的整理得出了类似的结论.但是廖英敏（2012）认为随着市场结构问题尤其是供求结构问题的突出化,国家在供给方面,不断加大保障房建设力度,有关部门从供地和信贷上鼓励增加中低价位、中小套型普通商品住房建设,在需求方面,差别化的信贷、税收政策降低了中低收入群体的购房成本,使部分首次置业的刚性需求得以释放,房地产市场供求结构逐渐合理.在各方势力的影响下,童薇（2008）认为我国房地产市场结构出现以下特点：一、房地产增量市场是一个寡头垄断的市场,存量市场是一个垄断竞争的市场,该市场的机制可以说基本上是有效的,但是存量市场没有得到相应的发展.二、写卖市场中的二手房交易市场相对于新房交易市场来说不健全,住房租赁市场基本处于自发的、零星分散的状态.三、房地产产品结构的主要问题是其没有适应消费群体的现实定位,经济适用房的比率呈现逐年下降的趋势.四、相似度检测经纪业和物业管理业不够完善,许多地区对相似度检测机构缺乏严格的资质评估和规范的行业管理.
三、我国房地产行业市场结构的优化
为了维护和提高我国内地房地产业市场结构的竞争性,政府在土地出让上应控制过大规模地块的整体出让, 对于较大规模地块的出让应改为“熟地”出让的方式,这样政府就可以将“熟地”切分为若干“规模适中”的地块,将大项目拆分为小项目, 由不同的开发企业开发（苗青天,2005；况伟大,2004）.黄石松、陈红梅（2010）也认为必须建立适应科学发展的政绩考核体系,切实把经济发展从追求数量增长转变到追求发展的质量上来.需要适度发展存量住房二级市场,使住房存量资源发挥效用,减轻一级市场的需求压力（徐健,2006）.
四、总结
归纳起来,我国房地产业市场结构的研究有以下特点：一、对市场结构类型的判断仍然没有较一致的意见,由此引申的对市场的发展对策有了方向性的区别,到底是促进垄断提高规模效益还是遏制垄断提升竞争,还需要理论界的学者们作出更有说服力的研究.二、理论界对于市场结构本身的问题研究不够充分,没有系统性的给出总结及解决方案,需要投入更多系统和细致的研究.