本站原创摘 要 ：本文主要从我国房地产发发展的现状出发,重点分析了以银行为主体的房地产金融风险形成的原因以及存在的主要问题,归纳出我国房地产金融风险的防范措施,旨在为我国房地产的正常、稳定、可持续发展献计献策.
关 键 词 ：房地产 金融风险 原因 问题 对策
随着社会经济的快速发展和人们生活水平的提高,以及国家相关政策的推动,我国的房地产业呈现快速发展的态势.房地产市场的大发展,对于提高人们的生活质量,拉动社会经济的发展就有重要的作用.但是在房地产繁荣的背后,存在着房地产投资过大,土地供应紧张,房地产交易市场结构不合理,房地产的持续上涨等情况,加大了房地产的金融风险.
一、房地产金融风险的概述
(一)房地产金融风险的概念
房地产金融风险主要是指金融业机构在管理房地产金融业务的过程中,因为对房地产的相关现象的认识存在漏洞以及信息的缺失而出项决策失误、管理不当等情况,致使经济收益、公司信誉以及公司资产等收到损失 [1].
(二)房地产金融风险的分类
本文指例举了房地产金融风险中的几项风险
1.信用风险
房地产金融的信用风险是指房地产开发商在销售商品房的过程中,出现资金紧张、经营不善、经济效益负增长甚至导致企业的破产等情况而无法偿还银行欠款,或者是借款的住宅消费者由于各种原因致使收入减少等问题而无力偿还.
2.流动风险
在房地产中的金融风险主要表现在资产结构中的中长期贷款比例较高,拥有的不能支撑提款的需要,暂时也没有资金融入的手段和渠道,导致资金流动困难.开发商大多使用房产作为抵押物向银行借款,借款人无法偿还时,银行有权对房产经过处理变卖后取得偿还,但是如果房产一时间卖不掉,而银行缺少应付提款需求,也形成流动风险.
3.利率风险
如果银行出现了贷款利率下降或者存款利率上升,但是利率的差值缩小,都会引发经济效益的风险.
二、我国主要房地产金融风险
(一)房地产投资增速较快,空置面积总量较大
尽管我国的房地产金融近年来发展迅速,重要性增强,但是与之相对应的管理和研究一直相对匮乏.近年来我国房地产业出现了投资需求过大,房价急剧上升的现象,并且在国民经济市场中引发了连锁反应,导致了钢材、木材等行业的快速发展以及水电等资源的紧张.尽管我国家相关部门采取了措施,以抑制房地产的过热的发展,但是并没有取得预期的效果,建成的住房面积远远的大于销售的住房,造成多数房产空置的现象,并且空置的面积还在不断的增加.
(二)不合理的因素导致了房地产的过快上涨
近年来房产的逐渐增长,这其中除了价值规律的作用以外,还有其他一些不合理的虚增因素在“作祟”,这些因素主要包含了不规范的使用土地,划拨出让方的土地等行为普遍.在房地产行业不断繁荣的今天,很多的人看到了房地产行业所带来的巨大的经济效益,而纷纷投入房地产领域,导致一些实力低的房地产开发公司通过违规操作而大肆的全占土地,在经过倒卖变相的提高地价以获取高额的差价,肆意的炒房活动愈演愈烈以及个别的房地产开发商巧妙的利用市场上的虚检测信息,制查重象、引导消费者的购写,使商品房出现不合理的上涨.
(三)我国宏观调控力度较低,相关的法律法规不健全
现阶段,以房地产开发、营建、竣工、出售等过程相关的金融业务存在较大的风险,尽管在金融风险刚刚抬头时,国家就采取了一系列的宏观调控的手段抑制金融风险,但是国家一些部门过低的估计了房地产金融风险的“潜能”,调控力度较小,、连续性较差.近几年甚至是房地产金融风险较大,已经影响到国民经济发展的情况下,国家才采取相应的宏观调控的措施,没有随时进行房地产金融风险的监控.此外,针对我国房地产金融风险的相关法律法规相对匮乏,没有设立专门的房地产金融风险管理法律,从而无法规范房地产行业参与者的行为.
三、房地产金融防范措施
(一)积极引导房地产金融机构的有序竞争
国家相关部门要建立健全房地产金融政策和规定,规范房地产市场参与者的行为,开展积极有序的市场竞争.由银行审查具备资格的金融机构才允许经营,并且银行对金融机构实施严格的监督,阻止其不正当的竞争行为和非法的垄断行为.对于经过审查不具备经营资格或者常出现严重违规的金融机构不能在从事金融业务,防止其扰乱房地产市场.此外就我国现阶段房地产开发而言,对外汇的需求量并不大,所以银行不要为放低才开发多借外债.
(二)完善房地产金融体系,建立风险防范机制和风险预警系统
我国在房地产金融领域中,对金融风险的预防工作尚不完善,没有一套完整的保证体系用于金融风险的预防.所以建立健全房地产金融市场的法律法规体系、监督管理体系、资金信用体系、风险防范体系等用于保证房地产市场稳定快速发展是当务之急.与此同时,还要建立房地产金融等闲的防范机制,构件风险识别、防范与控制评估的预警系统[2].
(三)加强国家的宏观调控手段
国家政府部门应该加强是对房地产市场的统计工作,完善房地产市场信息系统,建立房地产市场金融等闲预警体系.通过对房地产发展的相关数据信息进行采集、分析、发送等,保证政府部门对房地产市场的经营情况全面掌握,对其加强管理监督,促使房地产行业的理性投资和消费.
四、总结
房地产金融风险的出现和预防措施是随着我国国民经济的发展而不断变化的,所以房地产金融市场要与时俱进,适应社会经济的发展,加强宏观调控对房地产市场的监管和调控,切实的促进我国房地产也持续、健康发展.、