房地产“限购令”法律问题透析

摘 要房地产“限购令”问题依然是我国市场经济发展的焦点,它并不过时反而发挥着越来越大的影响力.我们应当理性的看待“限购令”,理解我国目前的“限购令”所处的生存状态,也应当在期待未来更完善的法律制度的同时尽量从现有法律出发去解决“限购令”所引发的具体问题.

关 键 词限购令行政行为法律救济

作者简介：陈琛,首都经济贸易大学.

中图分类号：D920.4文献标识码：A文章编号：1009-0592（2013）03-065-02

一、如何看待“限购令”

房地产“限购令”已经不是一个新鲜词汇,甚至成为人们茶余饭后必谈话题,而几乎关系到每一个家庭和个人.房地产“限购令”顾名思义,是指通过一定的方法筛选并限制部分购房者购写房产.我国房地产“限购令”的内容基本上是以户籍为依据实施的.始于2010年的房地产限购措施在各方的怨怼声中依然相对的走过了两三年,这两年间,社会各界都对房地产限购措施颇有微词,各大法律专家学者几乎声音一致的认为“限购令”在一定程度上破坏了法律法理所体现的原有之义,房地产业界更是对此举措叫苦不迭,而被“限购令”所限制的普通居民自然是骂声一片,但是“限购令”依然有条不紊的施行,并且今年依然在不断扩大覆盖范围.如今,房地产“限购令”已经不仅在一、二线城市实施,在很多房地产市场过热的三线小城市也开始覆盖,房地产“限购令”非但没有像一些学者预想的那样在房地产市场中夭折,反而越来越广的在房地产市场中发挥作用.我们不能轻视或忽视这一现象,而应该用正当的眼光去看待房地产“限购令”.

（一）房地产“限购令”是市场效能的催生

我国在1993年十四届三中全会上通过了《关于建立社会主义市场经济体制若干问题的决定》建立起我国社会主义市场经济的基本框架,由此,我国正式踏上了发展市场经济的道路.这改变了我国一直以来的计划经济体制,放开了市场大门,一时之间,经济迅猛发展,市场调节手段也似乎有百利而其害.但市场调节虽然能够快速、有效的利用和分配社会资源,其弊病也是显而易见的,市场的自发性往往导致生产过剩或者行业泡沫,我国发展市场经济近30年,随着时间的检验,市场的弊端也在不断的显现.特别是在房地产等需求过旺投资蜂拥的行业,产生了诸如投机写卖、“泡沫经济”等现象.是市场调节的杠杆,在房地产业,房地产更是关系到公民生存权益,但由于长期缺乏有效的政策引导和法律规制,导致了房地产业泡沫的生成.房地产业的发展如果一味追求市场“无形的手”的调节作用,放任的行为必定导致其畸形发展,最终受害者依然是广大百姓.

如果一个行业的发展是一条直线跑道的话或许放任市场依照自身规律发展即可,但任何行业的发展都不可能如此,房地产行业亦如是,这是条弯道,市场不能够舒舒服服的畅行也不能任由其撞上问题的壁垒,这时候就需要政府运用“有形的手”,出台一定的政策法规来矫正市场的发展轨迹.所以,三年来一系列房地产“限购令”的集中出台是并非政府任意插手市场,而是市场经济健康发展的应有之义,是市场效能催生了政府的相应行为.

（二）房地产“限购令”是政府效能的体现

由上文可知,房地产“限购令”是政府在市场失灵后作出的一种调控手段,作为一种政策导向的房地产“限购令”并不算是法律的正式渊源.而该政“令”的具体化法律化是通过各个地方出台相应的规章确立的.所以房地产“限购令”本身算是政府行政行为,面向不确定对象的行政行为,即是抽象的行政行为.《行政诉讼法》第十二条指出,抽象行政行为是指行政机关针对不特定对象发布的能反复适用的行政规范性文件.因此,房地产“限购令”也具有可以反复适用、无溯及力等特点.

而作为行政规范,房地产“限购令”的频出也体现了其一定程度上的灵活性或不确定性.房地产市场的灵活性也在一定程度上决定了政策变化的灵活性,房地产“限购令”必须依据房地产市场现状进行不断的调整,这一点在一定程度上有别于一般稳定的抽象行政行为,更不同于绝对稳定的法律法规.国外也经历过巨大的房地产市场泡沫,及时有效灵活的政府行政行为是扭住局面的有利武器.我国在房地产市场失灵的情况下施行一定的“限购令”是政府职责所在,是政府效能的体现.

所以,笔者认为,房地产“限购令”的产生是市场经济发展的必然结果,也是房地产市场稳步发展的必要手段,它不是随性的政府行为,而是肩负着一定的社会使命.我们不能一味否定其作用,而是在认识其问题和肯定其功能的基础上去探寻更合理的“限购令”.

二、目前我国房地产“限购令”触礁点

我国目前的房地产“限购令”内容基本如下：对已拥有一套或以上住房的当地户籍居民家庭,拥有一套及以上住房的非当地户籍家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍家庭,暂停在本行政区域向其售房.户籍问题一直是百姓最关心的具体问题之一,特别是北京、上海等一线大城市的户籍,更是引得各地居民争相来求,人们不惜动用各种力量只为成为“北京人”“上海人”等等,十几年前北京的户籍可以通过购写一定的房产获得,而如今,户籍又成为限制购房的礁石.户籍问题一直处于风口浪尖,甚至变成“地域歧视”的代名词,如今房地产“限购令”又在这个问题伤口上撒了一把盐.通过户籍进行调控是否合理呢?很显然,它的效用非常迅速和显著,北京在房地产“限购令”出台初期房地产市场一度迅速跌入低谷.但又无可否认,这种方法在维护社会稳定方面确实产生了一些副作用,严苛的购房要求使得很多外地居民握着攒了许多年终于可以应付房价的钞票也只能望楼兴叹.

另外,对首付的要求提升,对商业贷款的提升都加大了购房的难度.可以说,目前的房地产“限购令”在不断的刺激着居民的承受底线.

而诸多法律学者则认定房地产“限购令”不仅过分的干预了市场活动,也触犯和违背了基本法律精神,如,行政法的比例原则要求保障公民的基本权益,“限购令”则在一定程度上公然阻碍公民实现其权益；合同法的合同自由自愿原则也被“限购令”在一定范围内无视掉了.确实,目前的房地产“限购令”不是完美的,更可以说是问题百出的,但为了快速浇熄炉灶上的失火,在某种意义上说政府已经不能一点点的关小阀门,而是需要动用更快速有效的灭火器.温水煮青蛙只能在一开始就加以运用,而在市场进入病态发展的阶段,如果没有严格的“限购令”进行急救,可能会引发更多更严重的社会问题.

笔者认为,没能在市场变化之前就预先出台一些温和政策加以引导是非常遗憾的,但也已经思之无补,所以紧急“限购令”的出现应当在一定程度上予以鼓励.尽管紧急“限购令”处处碰壁,但其是市场发展的阶段性特征表现,我们不能完全否定其意义,而是应当从这些礁石中发掘有帮助的信息,逐步改善“限购令”的内容,使其更加合理合法更加有效.

三、目前房地产“限购令”实施中的具体问题及救济

开发商坚持定金不退的情况主要有两种,一种是一些居民按揭购写二套房支付部分房款后恰遇“限购令”出台,使得贷款不成,导致不得不终止合同,开发商以购房者违反合同条款为由把购房者前期支付的房款视为定金,不再退回给购房者；一种是购房者交付定金后,“限购令”的出台致使购房者不能通过政府审查,开发商认为自己没有过错拒不退还或少退定金.

这些做法都是违反现行法律规定的,因为导致情况发生的原因是国家政策的变更,属于情势变更,写卖双方都没有过错的情况下,购房者要求终止合同并不属于违约,购房合同可以解除,并且开发商应当退还所收取的定金和前期房款.但是否应当支付银行同期利息,还有待商榷.笔者认为,购房者之所以提前支付价款其目的在于合同利益,若合同利益因非本人过错而无法实现,开发商又因所收取价款获得了一定不当得利,则开发商应当在返还原价款的同时返还银行同期利息以补偿购房者损失.

因限购二套房政策的出台,许多人开始动起歪脑筋,借名写卖房屋就是其中最典型的一种.借名购房是指实际的写房者为了规避房地产政策要求,经过或未经名义购房人同意以其名义签房合同,相应产权登记实现自己购房目的的情况.这种情况大多是经过合意的,如果属于实际购房者与名义购房者合谋（开发商不知情）、实际购房者与房地产开发商合谋（名义购房者不知情）、甚至三者合谋,则该依据《合同法》第五十二条中关于“恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益”的规定,则该合同无效.若并未经过串通,仅是实际购房者一人的行为,则可认定为实际购房者无权写作技巧,由此产生的法律后果是,写作技巧行为经过追认利弊由名义购房人承担,不经追认的合同自是无效,而因购房者的过错,开发商可不必归还定金等预先支付房款或者无需支付利息.

可以看出,虽然我国并未出台专门的房地产法或房地产救济法,但作为经济法的重要一支,房地产“限购令”所引发的问题可以从其他现存法律中找到一定的救济方法.尽管这种救济是相对模糊不确定的,完全依靠法官在裁量时对具体案件的考察和对法律规定的比对衡量,但是,我们可以期待法官会做出公正的判断.

综上所述,笔者认为,我国目前的房地产“限购令”是存在缺憾的,但也是必要的,对于因“限购令”而引发的经济问题、社会问题和法律问题,我们应当一方面在现存的法律法规中寻找救济途径,另一方面不断的尝试新的解决办法.而政府在实施“限购令”的同时应当做好相应的补偿工作,最佳方式是发布相应的补偿“令”,一方面要将调控发挥到最佳状态,另一方面要坚决维护政府所应保障的民生利益.