房地产形势与政策走向

未来20年,城市化成为中国发展的主角,中国现有城市格局将重新洗牌,同时也昭示着房地产市场的巨大发展空间.

作为国民经济支柱产业的房地产,哪怕有任何的风吹草动,都会在开发商和经济学家之间展开激烈的争论.而其中争论的焦点：房地产形势与政策走向.

一、稳定房价的主要政策

保持房地产持续健康发展是党、国务院高度重视的问题.近几年以来,针对房地产投资规模和房价上涨过快的问题,国务院领导多次做出重要批示.温家宝总理指出,要抑制房价上涨过快的势头,随后国务院颁发了《加强改善房地产宏观调控解决市场竞争中出现的矛盾》（国八条）和转发了七部委文件“关于做好稳定住房的工作意见”.表明了国务院稳定房价的态度,国务院的调控思想是非常明确的,调控的目的并不是打压房地产,也不希望房地产市场出现大起大落,而是希望其能平稳、较快的发展.国务院对稳定房价采取了以下主要措施：

第一,强化城市规划调控,改善住房供应结构；第二,加大土地供应调控力度,严格土地管理；第三,调整住房转让环节营业税的政策,严格税收征管；第四,加强房地产的信贷管理,防范金融风险；第五,明确享受优惠政策的普通住房标准,合理引导住房建设与消费；第六,加强经济使用房的建设和完善城镇廉租房制度.特别是要落实财政资金为主,多渠道解决困难家庭住房问题；第七,切实整顿和规范市场秩序,严肃查处违法违规销售行为；第八,加强市场监测,完善市场披露制度.

二、近期房地产运行情况

(一)房地产开发投资增幅继续回落

据国家统计局统计快报,2005年前三季度,全国房地产开发投资同比增长22.2%,增幅比上年同期回落6.1个百分点,比去年上半年增幅回落1.3个百分点,低于同期城镇固定资产投资增幅5.5个百分点.东部地区投资回落快于中部和西部地区.全国31个省市有21个房地产开发增幅同比回落.其中北京、辽宁、浙江、福建等7个省（区、市）增幅回落超过20个百分点.曾培炎副总理要求,房地产开发投资的增幅不要高于30%,但是也不要低于20%,希望房地产开发投资要保持一定的增幅,整个国民经济的发展还需要它的带动.

(二)市场成交量逐步趋稳

2005年1～9月,商品住房累计成交面积有17个城市同比下降,其中,宁波、温州、杭州市降幅达30%以上,上海市成交量下降28.4%.但9月份与8月份相比,有23个城市成交面积环比有所增长.一些前段时间观望气氛比较浓的沿海城市成交量有所回升.像上海、沈阳、大连、杭州等16个城市环比增长20%以上.此外,写卖市场和租赁市场的比重改变,南京、宁波、苏州、北京等地一些投机、投资性购房和二手房由出售转为出租,租赁市场的房源供应量明显增多.一些拟购房者也处于观望状态,转为租房,租赁市场渐趋活跃,供需两旺.

(三)中小套型中低价位的商品房成交量有所提高

由于采取了区别政策,9月份40个大中城市120平方米以下住宅的成交量上升,其中80平米以下的住房成交量上升较快.上海市4000/平米以下的商品住房成交套数由1～7月的19.13%上升到1～9月的21.35%；1万元/平方米的高价位商品住房比重从20.19%下降为7.67%.

(四)商品住房涨幅在趋缓

据国家统计局城调队抽样调查,9月份70个大中城市商品住宅的销售比上年同月上涨了6.2%.连续三年上涨幅度在15%左右,现在涨幅得到了控制.

从统计数据来看,上海去年前九个月商品房预售环比的涨幅在一点几、二点几徘徊,9月底比上年底累计环比上涨2.79%,上涨主要在一季度,后面几个月没有涨多少,甚至有所下降.另外从成交的反应来看,考虑到上海的一些楼盘在销售中送装修、送家具等等因素,上海有些楼盘降幅大概达到了10%左右.

(五)房地产信贷增速放缓

据人民银行统计,截止去年9月底,商业性房地产开发贷款余额和个人购房贷款余额,分别增长16.82%和20.07%,比年初下降了10.1和13.9个百分点,个人住房贷款余额增幅,已连续17个月下降.一些开发企业开始寻求其它非银行的融资渠道.比如金地集团武汉房地产有限公司通过平安信托,融资2亿元用于房地产项目贷款.据国家统计局数据,全国房地产开发投资资金来源中,国内贷款占全部资金来源的比重,比上年同期下降2个百分点,自筹资金上升了4个百分点.

（六）房地产开发用地供应总量得到控制,结构有所改善

2005年前三季度房地产开发用地供应量比上年同期减少了24.03%；其中,经济适用住房用地供应量所占比例比上年同期提高了2.2个百分点.闲置土地的处置力度进一步加大,前三季度存量用地占土地供应总量的57.96%,比上年同期提高了2.87个比百分点.土地继续稳中有升,三季度居住用地地价比上年同期增长1%,增幅比上年同期下降0.85个百分点.

（七）有区别的税收政策促进了住房供应结构的改善

随着享受优惠政策普通住房标准的制定和有区别的住房交易营业税政策的实施,一些开发企业对正在开发或即将开发项目的设计方案作调整,增加中小户型商品住房,以适应市场的需求.北京市今年以来一度热销的国美第一城项目,在第三期开发中,将原设计的很多大户型调整为中小户型,同时增加一居室、二居室的数量.

（八）房地产市场秩序逐步规范

2005年6月底,40个大中城市为重点的房地产市场信息系统的开通,为全面、及时准确地反映房地产市场供求总量,结构、成交等真实情况,提供了便利.通过即时发布市场信息,增强了市场的透明度.通过建立网上投诉等信息反馈渠道,形成社会监督机制.投机性的购房情况遏制住了.

这次调控对市场的影响有两个明显的特点：一个是地域的特点,一个是时间段的的特点.从区域看,市场规模较大的东部沿海城市,特别是原先供求矛盾较为突出,房价上涨较快.

从时间段看,成交量去年5、6月份房地产市场明显下降,有些城市降幅在45%,最多达到60%以上.8、9月份有所回升.中部沿海地区和内地的部分中心城市尤为明显.成交量的持续下降和住房需求结构的优化,促使商品住房增幅趋缓,先前房价上涨过快的地区出现回落.

这次调控比较成功的方面是:1．确定的调控目标和基本政策,坚持了积极稳妥,把握力度,突出重点,区别对待,因地制宜,分类指导,强化法治、加强监管的基本原则.同时特别强调地方政府在稳定房价问题上的责任.2．调控是贯穿有保有压的方针.没有下猛药,不搞硬着陆.3．这次调控政策具有很强的针对性,下药较准,用量适度.

这次调控在较短时间取得比较明显的成效,说明党、国务院是正确的,调控的目标调控的部署都比较到位.尽管取得了成效,但是还有一些问题需要解决.

三、未来房地产的发展趋势及政策走向

(一)发展趋势

对于未来房地产的主要发展趋势,专家预测：2006年我国房地产业仍将保持健康、快速的良好发展势头.1.房地产业作为国民经济支柱产业的地位不会动摇,随着社会经济的快速发展,房地产业已经成为国民经济的支柱产业.2.城市化进程的加快,为房地产业的健康发展提供了必要条件.3.城市居民的改善型住房需求,将为房地产业的健康发展提供充足的空间.4.房地产业的健康发展有利于我国经济结构的优化.房地产业的关联度强,带动系数大,对国民经济的贡献度高.2003年上海市和北京市房地产业对国民经济的贡献率分别达到7.4%和5.2%.

房地产市场的未来发展趋势将表现为:1.房地产业的市场化进程将进一步加快.2.房地产市场的竞争将更加注重品牌与品质.3.房地产相似度检测市场发育将逐步成熟.4.房地产的产业化水平将进一步提高.

目前,国资委共圈定了中国保利集团公司、招商局集团有限公司和华润（集团）有限公司等16家企业以建筑业、房地产开发和经营为主业.随着国家引导鼓励发展房地产产业集团政策的出台,通过产业布局和规模效益,统筹规划,合理布点,发挥现代工业生产的规模效应,以标准化、模数化生产方式,形成行业支柱企业,房地产产业化水平将进一步提高.

(二)政策走向

未来房地产发展的政策走向,专家指出,一是鼓励老百姓写房,发展市场化购房的政策方向不会变；二是“四节一环保”将成为政策的最重要指向之一；三是未来政策的目标仍将是稳定房价、抑制房价过快上涨.对于抑制房价,报告进一步解释说,在未来房地产市场发展过程中,如果任由房地产不正常上涨,一旦房地产过快、过猛下降,房地产业的运行将会出现严重波折,不但会影响城市居民生活和地区经济的发展,而且会对我国的金融业乃至整个经济的健康运行造成巨大伤害.房地产业的健康发展,对于巩固和发展宏观调控成果,保持国民经济平稳较快发展,具有重要作用.因此,房地产行业未来政策的主要目标仍然是稳定房价,抑制部分地区房价过快上涨,通过税收、土地、交易等手段的调控,保持房价的基本稳定和房地产行业的持续、健康发展.