本站原创[摘 要]新兴经济区域的城市化发展趋势需要大批家居功能配套项目的支持,而新兴经济区域的发展要求决定了家居功能配套项目的独特性和物业管理模式的特殊性.本文首先分析了新兴经济区域和家居功能配套项目的特征,进而对家居功能配套项目的影响要素进行了研究,最后阐述了家居功能配套项目物业管理模式的特征,本论文的研究将为新兴经济区域家居功能配套项目的物业管理提供较强的理论支持.
[关 键 词]新兴经济区域家居功能配套项目独特性影响要素
改革开放以来,我国各类新兴经济区域快速发展,并逐渐表现出城市化建设的发展趋势,在此过程中家居功能配套项目及其管理问题逐渐成为此类区域发展的障碍.探讨新兴经济区域家居功能配套项目的特殊性及其影响要素,将为改善此类项目管理模式,加快新兴经济区域持续发展提供有益的支持和帮助.
一、新兴经济区域的独特性
以开发区、保税区为代表的新兴经济区域是我国改革开放以来快速发展起来的特殊经济增长点,在长期的发展过程中形成了独特的产业特征和运营模式,新兴经济区域城市化过程的发展趋势决定了与之配套的各类功能项目的性质,家居功能配套项目管理模式的研究也因此而与普通项目有所差别.
1.新兴经济区域的特殊地位与贡献
改革开放以来,我国各类新兴经济区域取得了快速的发展,成为近年来我国经济增长中的亮点.以保税区为例,2007年全国15家保税区共实现增加值1800.85亿元,比上年增长21.0%,完成销售收入12500亿,比上年增长23.1%,为国家和地方经济发展做出了积极贡献.新兴经济区域代表所在地区经济发展的形象,属于窗口行业,是当地政府重点关注的内容.因此,新兴经济区域各类设施均应该能够反映区域的高端水平,这也为新兴经济区域家居功能配套项目的设计、经营、管理提出了新的要求.
2.新兴经济区域城市化建设的趋势
早期的开发区仅仅具有简单的生产加工功能,属于单一的工业发展模式.在全球经济迅速发展的大背景下,缺乏家居功能配套与城市依托的新兴经济区域表现出诸多劣势,如地理位置远离核心城区的先天因素使得开发区交通运输成本、员工成本等无法解决,配套项目之间的衔接滞后也制约了各个企业的开速发展,在竞争逐渐加剧的国际竞争背景下,以开发区为代表的新兴经济区域呼唤城市化,城市化发展进程成为新兴经济区域发展的必然趋势和选择,而在此过程中,家居功能配套项目的建设成为大势所趋.
二、商业配套设施的独特性
家居功能配套项目是新兴经济区域城市化进程中的必要环节和主要内容,家居功能配套项目是与新兴经济区域建设初期单一的工业模式相对应的,是其城市化进程中首先需要解决的关键问题,家居功能配套项目的特殊性也决定了此类项目管理的难度和特殊性.
1.先期投入大、盈利能力滞后
家居功能配套项目的投资模式与房地产业行业具有相似之处,即:先期投入大,回收周期长,但同时又有自身的特殊性.此类项目不仅仅先期投入大,投资回收周期长,而且盈利能力较差.家居功能配套项目需要大量前期投入的基本特征要求政府作为项目投资主体在项目建设期进行大量的资金投入.而在新兴经济区域城市化进程中,政府的资金压力很大,在此情况下家居功能配套项目的建设进程、质量标准等势必会受到影响.同时,家居功能配套项目受新兴经济区域城市化建设进程和速度的影响很大,其盈利能力存在很大的不确定性和风险性.新兴经济区域城市化建设不是一朝一夕的问题,一般具有很长的时间,逐渐吸引相关人口在区域内定居,然后逐渐形成商圈产生客源,相应的家居功能配套项目才能逐渐产生收益,而此时距离收回投资或者盈利还有很大的距离.
2.经济效益与社会效益的双重功能
家居功能配套项目的建设和经营管理是适应区域城市化发展趋势的必然产物,属于先期投入建设的保障性基础设施,此类项目不仅仅追求简单的经济效益,更主要的还要承担区域发展与形象等社会效益.因此,在新兴经济区域城市化建设进程中投入建设的家居功能配套项目单纯依靠完全的市场化运作是很难实现的,必须通过政府投入和政策性支持才能够实现.家居功能配套项目的这种特殊属性使之区别于单纯盈利性项目的各种特征,同时肩负经济效应和社会效益职能的家居功能配套项目需要全新的管理模式和经营理念.
三、商业配套设施的影响要素分析
新兴经济区域家居功能配套项目过渡阶段长期非盈利的特殊性决定了此类项目经营与管理模式的特殊性,而影响项目的各种要素以及各要素之间形成的错综复杂的相互关系也是项目管理过程中必须要考虑和关注的问题.
1.家居配套项目的经营性与非经营性问题
家居功能配套项目的性质应该属于商业设施,而不是一般的公共品,因此此类项目的发展趋势是向盈利性方向发展的.因此,家居功能配套项目的管理模式应该以盈利性项目和追求经济效益方向发展和努力,并结合项目实际情况采取相应的措施在肩负社会效益的同时促进项目利润的增长.家居功能配套项目的盈利性发展趋势和目标决定了项目经营管理主体的工作方向,尽管此类项目在建设初期可能会长期处于无利或微利的境况,但企业管理模式和策略应该有别于同样处于微利或无利状态的准公共品的管理.但是,家居功能配套项目虽然具有经营性特征和发展趋势,但作为新兴经济区域城市化进程中的配套功能项目,长期的非经营性是不争的事实.受区域经济发展水平和政府政策等多方面因素的影响和制约,不同新兴经济区域的城市化建设进程和速度也有很大差异.
2.政府投入与资源配置问题
兼顾经济效益与社会效益双重功能的家居功能配套项目具有较长的投资回收期,项目的特征决定了项目管理的特殊性,长期处于微利或亏损状态的现实决定了家居功能配套项目的投资主体将以政府为主.在项目发展过程中,政府的相应投入具有不同的方式和内容.
(1)建设前期
家居功能配套项目必须前期投入的特性和项目长期的非盈利性决定了此类项目必须采用以政府为投资主体的建设和开发模式.由于家居功能项目的盈利能力有限,为获得更大的社会效益,支持新兴经济区域城市化建设的进程,新兴经济区域的政府(管委会)一般承担此类项目建设的投资任务,待项目建成后再委托其他企业进行经营管理.因此,政府对新兴经济区域家居功能配套项目的前期投入和支持是以资金支持方式为主的,政府必须以大量的资金投入为家居功能配套项目进行前期基础设施的建设和相关项目的配套.
(2)过渡阶段
家居功能配套项目建成之后将长期处于无利或微利的状态,此时政府对其委托的经营主体的支持和投入将包括经济性支持和政策性支持两类.经济性支持将主要用来支持经营主体继续完善项目建设初期在项目设置、项目配套设施等各方面存在的不足和缺陷,以提高项目怎么写作于区域发展的社会效益目标.同时,政府还应在项目的过渡阶段给予相应的政策性支持,以支持项目经营主体进行项目管理与经营,使之在获得基本的经济效益的同时保证此类项目社会效益的实现,为区域经济发展和城市化发展的趋势怎么写作.
(3)正常经营阶段
随着新兴经济区域城市化建设进程的加快,家居功能配套项目将逐渐摆脱亏损或微利的境况,逐步向市场化方向发展.同时,随着项目盈利性的不断增强,政府对其的投入与支持也应该适当进行调整.此时,政府对其的经济性支持将随其盈利性指标的不断提高而相应减少,政策性优惠和支持将成为项目正常运营阶段的主要支持方式.在提供必要的政策支持和保障的同时,政府将近一步完善自身对项目的监督监管职能,以保证项目在追求经济效益的同时创造项目所应承担的社会效益.
四、商业配套设施的管理模式研究
家居功能配套项目的特征和管理目标为其管理提出了特殊的要求,同时初期阶段较少的业务量也给项目经营主体提高自身管理能力提供了充足的时间,家居功能配套项目初级阶段的管理应采取以下具体措施:
1.管理水平与怎么写作质量
新兴经济区域的城市化发展绝不是低水平的硬件设施建设过程,而是定位在高端的一种从单一工业模式向城市功能化转变的发展模式.因此,家居功能配套项目的建设也必须与之相匹配,在项目过渡阶段盈利水平较低,业务量相对较小的情况下,正是项目经营主体提高管理水平、提升怎么写作质量的契机.当项目转入正常经营之后,项目经营主体就会获得较高的盈利水平,并且能够与项目快速发展的趋势相匹配,获得长期稳定的利润来源.
2.管理方式
新兴经济区域家居功能配套项目具有自身的特殊性,而项目过渡阶段相对较低的管理强度正好为项目经营主体创造了探索管理方式的良好机会,项目的特殊性要求企业采取特殊的经营模式和管理模式,而项目初级阶段的管理模式探索为此后正常的项目管理提供了总结经验的机会和时间,为项目经营主体在家居功能配套项目的项目全生命周期获得管理的高效率提供了空间,也为企业在项目正常经营阶段的盈利水平提供了保障.
3.企业形象
在家居功能配套项目运营的初级阶段,企业除了可以积累管理经验、提升管理水平之外,还可以通过自身所承担的社会效益职责获得良好的社会认知,并借此树立企业品牌形象,提升企业的无形资产.与此同时,在项目初级阶段长期无利的情况下承担项目的经营管理本身也是为政府部分分担了社会责任,势必会得到新兴经济区域政府部分的认可,为企业后续发展奠定了良好的基础,为企业获得长期的经济利益提供了保障.
总之,新兴经济区域家居功能配套项目的特殊性决定了项目管理模式的特殊性,项目各影响要素及其相互关系使项目管理的难度进一步加大.项目经营主体应该在充分了解项目特性及其影响要素特征的条件下,努力提高自身管理水平和怎么写作质量,以获得经济效益和社会效益两方面的收益,同时为企业今后获得长期利润奠定基础.