本站原创【摘 要 】不动产是人民群众的一项重要物质财产,对不动产进行正确登记,不但能够维护物权人的合法权益,同时也是国家公信力的重要体现.如何对不动产错误登记进行法律救济,就成为保护不动产权益人合法权益,维护国家公信力的重要手段.本文对不动产错误登记的赔偿责任主体与责任形态进行了分析,并从民事诉讼与行政诉讼两个方面,探讨了不动产错误登记的法律救济途径.
【关 键 词 】不动产；错误登记；法律救济
一、引言
完整、准确的不动产登记制度不但能够对不动产物权秩序进行有效的维护,同时还能够确保不动产交易的快捷性与安全性.但是现阶段,我国的不动产登记制度还不够健全,从业人员的素质参差不齐,这些因素都会导致不动产错误登记情况的发生,因此,需要我们基于不动产错误登记的赔偿责任主体与责任形态,来考虑其法律救济途径.
二、不动产错误登记的赔偿责任主体与责任形态分析
不动产登记产生错误的原因有两种,一是由登记机关造成的,二是由申请人自身因素造成的,由此也产生了两个赔偿义务人,即：登记机关与登记申请人.如果不动产错误登记的产生是由登记机关造成的,那么毫无疑问,赔偿责任由登记机关单独进行承担.如果不动产错误登记的产生是由登记申请人造成的,其情况相对比较复杂,一种情况是登记错误是登记申请人与登记机关恶意串通,这种情况属于双方主观的共同侵权行为,那么赔偿责任应由登记申请人与登记机关共同承担,而双方的内部责任则依据双方的原因力与过错进行分配,除此之外,登记机关在履行赔偿责任之后,还需要对进行恶意登记的工作人员行使追偿权.第二种情况是登记错误是由登记申请人过失或主观故意,那么责任则由登记申请人自行承担.第三促情况是登记申请人与登记机关同时出现过失,那么登记申请人与登记机关共同承担连带责任.
现阶段,在实际划分错误登记责任时,我国司法实务往往采取的是先由登记申请人来负担赔偿责任,对于登记申请人无法赔偿的范围,则是由登记机关负责赔偿责任,也就是说登记机关主要负责的是补充责任.这就意味着,只有当受害人穷尽其他救济,且赔偿又无法得到满足的情况下,登记机关才负责赔偿,这显然大大减轻了登记机关的责任,增加了受害人寻求法律救济的障碍.从侵权行为构成来看,虽然登记机关与登记申请人在主观上并非有联络的意思,但是两者的行为具有一定程度的关联性,这种关联性又成为导致损害发生的重要原因,因此,两者的行为在法律上构成了无意识联络共同加害.如果侵权行为发生,登记机关与登记申请人应当承担连带责任,共同针对受害人所遭受的损害进行赔偿.所以,不动产错误登记受害人在寻求法律救济的过程中,既可以直接起诉登记申请人,也可以直接起诉登记机关,二者并不存在先后的顺序,这样更有利于保护受害人的合法权益.
三、法律救济途径
(一)民事诉讼
也许有些人认为,不动产登记行为是一种行政行为,这就意味着受害人只能通过行政诉讼来维护权益,而无法采用民事诉讼的方法来寻求法律救济.但是笔者认为,不动产登记虽然是行政行为,但这受害人依旧可以采用民事诉讼的方式来寻找司法救济,而且现行法律中也为我们提供了重要依据.同时,在登记机关并无过错时,受害人即使选择了行政诉讼,也没有办法真正的维护自己的合法权益,这种情况下,受害人选择民事诉讼往往会更加对自己有利.《中华人民共和国民法通则》第121条中规定：“国家机关或者国家机关工作人员在
执行职务中,侵犯公民、法人的合法权益造成损害的,应当承担民事责任.”这条规定,就表示国家机关同样能够成为民事责任的主体.而《物权法》第21条中规定“因登记错误,给他人造成损害的,登记机构应当承担赔偿责任.”通过对比这两项法律条文我们不难发现,当发生不动产错误登记时,受害人可以采用民事诉讼的方式作为法律救济的途径.
在某些情况下,受害人选择民事诉讼往往会更有利.比如当受害人采用民事诉讼来维护自身权益,要求房产登记部门与提供虚检测材料的申请人共同承担赔偿责任,而放弃向国家申请赔偿时,按照《物权法》的相关规定,登记部门所承担的是无过错责任,受害人不需要证明登记部门存在过错,只须证明错误存在并且给自己造成了严重损害,那么就可以追究相关责任人的赔偿责任.与此同时,登记机构作为政府一个职能部门,拥有着财力后盾,能够保障受害人获得相应的赔偿.
(二)行政诉讼
行政诉讼是常见的不动产错误登记的法律救济途径之一,下面笔者就这一方面展开论述.前文笔者已经说明,产生不动产错误登记的原因有两个,一是登记申请人过错；二是登记机关过错.按照现行的行政法规与《国家赔偿法》的相关规定,由登记机关过错所造成的损失,受害人可以向国家提出赔偿.由登记申请人过错造成的损失,登记机关则可以按照“非登记机关过错或违规,不属于国家赔偿责任,应由施害的第三方负责”提出抗辩,在这种情况下,受害人就无法使用行政诉讼来维护自身权益了.而且,就因登记申请人提供虚检测材料而使受害人蒙受损失,受害人向法院提出民事赔偿的情况,在生活中多数的案例也由于登记申请人无力承担赔偿责任而使受害人虽然赢了官司,却并没有得到应有的赔偿,那么损失也自然由受害人自己承担.
四、结论
综上所述,我国颁布《物权法》之后,虽然对不动产错误登记的赔偿相关问题进行了法律界定,但在细节上还存在着很多问题,许多规定或者不够清晰,或者执行起来有一定的难度,除此之外,也存在着一定的争议.想要从根本上解决这一问题,还需要国家尽快完善相关法律制度,使法律工作者在实践中做到有法可依,从而切实维护广大人民群众的合法权益.