本站原创摘 要：房地产行业作为国民经济体系的基础性产业,具有带动系数大、关联度强等特点,其已然成为促进国民经济稳步增长的重要支柱产业.研究现行中国房地产税收政策的缺陷并采取相应的措施进行改革,这具有着重要的现实意义.本文从我国现行的房地产税收制度入手,分析了我国现行房地产税收制度所存在的问题,并提出相应的对策与建议,体现着我国房地产税收制度改革的迫切性.
关 键 词 ：房地产；税收；改革
中图分类号：F812 文献标识码：A文章编号：1006-026X（2011）05-0000-01
房地产行业作为国民经济体系的基础性产业,具有带动系数大、关联度强等特点,其已然成为促进国民经济稳步增长的重要支柱产业.研究现行中国房地产税收政策的缺陷并采取相应的措施进行改革,这具有着重要的现实意义.在政府宏观调控政策实施的基础上,抑制房地产过热现象所导致的房价过高状况,最终引导房地产行业的健康有序发展.
一、我国现行的房地产税收制度
我国房地产税制的一系列改革以及内外资税制的统一,标志着我国的房地产税收制度开始进入新阶段.当前,我国房地产税收制度所涉及的税种主要有十二种,包括房产税、土地增值税、城市房地产税、城镇土地使用税、契税、耕地占用税等直接以房地产为课税对象的6个税种；以及包括印花税、营业税、个人所得税、企业所得税、城市维护建设税等向房地产开发对象征收的5个税种；此外还包括一个教育费附加.
将房地产税收制度具体到各经营流程上,则包括以下环节：（1）房地产开发商必须在土地征用的过程中缴纳城镇土地使用税、耕地占税以及契税；（2）装饰工程施工企业和项目开发施工企业必须在房地产开发建设的过程中缴纳企业所得税、城市维护建设税、印花税、营业税以及教育费附加；（3）房地产发商必须在销售转让过程中缴纳企业所得税、土地增值税、印花税、销售不动产营业税、城市维护建设税以及教育费附加；（4）倘若形式为自营,房地产持有者在保有环节必须缴纳土地使用税和房产税；倘若形式为出租,房地产持有者则必须缴纳企业所得税或个人所得税、土地使用税、房产税、营业税、印花税、城市维护建设税以及教育费附加.
二、 我国房地产税收制度改革的迫切性
目前,房地产业的税收制度涉及众多复杂的税种和征税环节,加之房地产具有开发周期长、隐蔽性强、流动性大等特点,房地产税收征管不可避免地存在许多制度盲点.而从长远分析,随着我国快速城市化和现代化的进程,国家资产或社会财富的分配和分布将发生根本性的改变,表现为于建筑物上的积累突飞猛进.
我国现行房地产税收制度所存在的问题
(一) 保有环节税负过轻,流通环节税费重
当前,我国房地产的税制结构存在不合理性.在征税过程中,房地产税收主要集中在房地产开发流通交易环节,此环节的税收负担重；而在房地产占用、保有环节的免税范围较广,税种较少,此环节的税收负担轻.一方面,集中在房地产开发流通环节的高额税费必然促使新建商品房的提升,进而导致整个房地产市场的上扬；另一方面,房地产占用、保有环节的税收负担过轻,使得大多数土地保有者近似取得无息贷款,纳税人倾向于持有土地和房产待其自然增值,这实际上是对于投机行为的鼓励
税费种类繁多,存在重复课税的现象
房地产税种的繁多将有可能导致税费设置的不合理,这必然会加重税收征管的难度,增加征收成本,同时也会产生重复征税和多层次收费的现象.主要体现为：（1）房地产所有的权转让收入按照全额课征营业税的同时,又必须按照房产增值额部分课征土地增值税和所得税；（2）对于房地产产权发生转移时签订合同或契约的双方均必须课征印花税,对于承受方还必须课征契税；（3）纳税人房产坐落地,在从价计征房产税的同时,又要从量课征城镇土地使用税；（4）土地同时课税耕地占用税以及城镇土地使用税.
(二) 部分税种的调节缺乏合理性
现行土地增值税的名义税率过高,所实行的税收政策为30％、40％、50％和60％的四级超率累进税率.这样一来,纳税人缴税的机会成本被提高,导严重的致逃漏税现象,有可能损害正常的房地产流转.
计税依据和税率设计缺乏科学性
当前的房地产税收收制度中,以房地产为纳税对象的税收金额合计占房地产税收收入比不足10％,而与房地产经营、交易相关的税种纳税合计所占比值却在90％以上.房产税的税基为房屋的租金收入或计税余值,同一税种却实行两种计税依据,缺乏规范性.我国自用住房房产税计税依据为房产的账面原值,这使得房产税缺乏弹性,导致不同时间建造的房产税负不具有一致性.
完善我国房地产税收制度的几点建议
(一) 清理房地产业流转环节的税费
为规范房地产行业,拉动房地产市场需求,有必要对房地产交易流转环节税费进行清理,取缔不合理的税费项目,并适当降低部分税费项目的税率.在目前阶段,应减少税率级数,确定适度的税率,并简化房地产增值额的计算办法.
合理解决重复课税现象
按照房地产的取得、转让和保有三个环节合并重复税种.例如,在房地产取得环节中,可以合并印花税和契税；在转让环节中,在取消土地增值税的基础上,将印花税、契税、城市维护建设税、营业税和教育费附加进行简化合并；在保有环节中,开征收统一的物业税,将房产税、城市房地产税、城镇土地使用税进行简化合并.同时,对现行的从价、从量和从租等计算计税依据进行改革,一律按照市场价计征进行调整.
(三)开征统一规范的物业税
我国近年来城市房价一直处于较大的涨幅当中,很大原因是由于目前房产保有期间的税负过轻,不必担心房产持有成本的提高.因此,应该对房产税、城市房地产税和城镇土地使用税进行合并,以房地产为课税对象开征统一规范的物业税.物业税的开征有利于降低房价,打击投机；有利于内外税制的规范和统一；有利于财产税税制建设的健全与完善,最终使得财政体制和税收制度更好地体现效率和公平.
(四) 赋予地方政府一定的税收自主权,完善现行的转移支付制度
按照市场经济体制的要求以及参照相应的国际经验,我国需建立起均等化的转移支付制度,赋予地方政府一定程度的税收权限.房地产税的税基不具有缺乏流动性,适宜划归地方所有.这样一来,可以减少对土地出让金的依赖程度,在增加地方政府财政收入的基础上促进地方政府公共怎么写作质量和效率的提升.地方政府财源的充实,将可以保证最基本公共产品和怎么写作的提供.
(五) 健全、完善科学的房地产税收征管制度
健全、完善科学的房地产税收征管制度,提高税务干部的业务素质,加强部门的信息共享,并获取地方政府的更多支持.规范财务核算的基础工作,健全与完善房地产评估制度,逐步形成与我国国情相符的房地产估价理论、评估评税制度以及方法体系,并建立起相应的以房地产评估制度为核心的征管运作体系.此外,还应建立与房地产税收征管相关的信息数据库,运用计算机及网络技术进行搜集、处理、存储和管理等一系列操作,构建依法征税的统一体系.