我国房地产保有阶段税收法律制度探析

更新时间:2024-05-27 作者:用户投稿原创标记本站原创 点赞:5744 浏览:17306

摘 要:国家频繁出台法规、政策对房地产市场予以调控,虽取得了一定成果,但房价仍居高不下,导致这一现象的一个重要原因就是,房地产税收法律制度不完善.本文从房地产税法的视角出发,探讨了房地产保有阶段税收法律制度现状、存在的问题以及完善该制度对房地产调控的必要性,并提出了几点立法建议.

关 键 词:房地产保有阶段税收法律制度立法完善

项目资助:高校基本科研业务费专项资金资助(项目编号:14CX06003B).

房地产税收作为调节房地产市场、增加政府财政收入的重要工具,对国民经济的发展有着重要意义.房地产保有阶段的税收是房地产税收的重要一环,起到增加房产持有成本、遏制囤积炒房现象的作用.在我国,房地产保有阶段税收法律制度尚不完善,存在着税种少、税率不合理、立法层级低等诸多问题,需要立法予以完善.

一、房地产保有阶段税收法律制度现状及问题分析

1951年国务院颁布《城市房地产税暂行条例》,开征城市房地产征税,此后又开征城市土地使用税、土地增值税等税种,使我国房地产税收法律体系不断完善.2003年国家开始对房地产进行宏观调控,并逐步推进房地产税制改革,使之成为房地产宏观调控的重要手段之一.

(一)我国房地产保有阶段现行税种

目前,我国已基本形成了以房地产开发、转让及保有为征收环节的税收调控法律制度,包括耕地占用税、营业税、契税、印花税、土地增值税、企业所得税、个人所得税、城镇土地使用税、房产税、城市维护建设税等税种.其中,在房地产保有阶段征收的只有房产税和城镇土地使用税.根据我国房产税暂行条例,房产税是以房屋为征税对象,按房屋计税余值或租金收入为计税依据,向产权所有人征收的一种财产税;根据城镇土地使用税暂行条例,城镇土地使用税是以城市、县城、建制镇和工矿区内使用的国有和集体所有的土地为征收对象的税种.

(二)房地产保有阶段税收法律制度存在的问题

根据现行法律法规和相关政策分析,该制度主要存在以下问题.

第一,房地产税费繁多,而保有税所占比例较低.我国现行房地产税多达十余种,各种行政收费数量繁杂,但多集中在房地产的开发和流转环节,在房地产保有阶段只有房产税和城镇土地使用税两个税种,仅占房地产税收总额的一小部分.保有阶段税种少、税额低,导致了房地产持有成本过低,无法迫使房产持有人及时转让,削弱了保有税对房地产供应的调控作用.相反,房地产开发环节征收的税费过多,仅土地出让费一项已占房地产开发成本的一半左右;同时,在房地产转让环节,写卖双方需缴纳营业税、所得税、契税、土地增值税、印花税、城市维护建设税以及相关行政费用,税负沉重,且交易税属于间接说,可轻易转嫁给购房者,反而会抬高二手房.

第二,保有税征收范围狭窄.首先,我国现行的房产税及城镇土地使用税均避开了农村地区,基于开征时的国情考虑,这种做法减轻了农村的税收负担,有利于农村地区经济发展,但近年来,农村经济有了长足发展,经营性用地大幅增加,同时随着城市化进程的推进,出现了开发商占用农村土地开发商品房的现象,使得城乡界线趋于淡化,如果还将保有税的征收范围局限在城镇地区,不但会使国家流失相当一部分税收,而且容易助长小产权房等违规使用农村土地现象的发生.其次,对于个人非经营性住房免征房产税及城镇土地使用税,这种做法与保有税的性质是相违背的.房产税的主要课税对象应是居民住房,房产税的征收是为抑制投机性住房消费,防止囤积炒房,同时降低写房者在购写时一次性支付的价款.目前我国已在沪、渝两地进行房产税改革,对个人住房开征房产税,可见这是今后房地产税收立法的趋势所在.

第三,房地产保有阶段税率较低,且未实行差别税率.当前我国房产税税率,依照房产余值计算缴纳的为1.2%,依照房产租金收入缴纳的为12%;城镇土地使用税税率上限为每平米30元.与当前高涨的房价相比,保有阶段的税收对房产持有人产生的影响甚微.同时,现行房产税税率未综合考虑房地产的用途、价值、以及纳税人的负担能力等因素,实行“一刀切”的房产税率,这种做法是不合理的.对于个人住房征收房产税,应当适用低于经营性住房的税率;高档住宅的房产税率应高于普通住宅;对中低收入者应给予适当的税收优惠.


第四,保有税计税依据不合理.现行房产税计税依据包括房产余值及房产租金收入,所谓房产余值是房产原值一次减除10%-30%后的余值,近年来房价上涨迅猛,以房产原值的余值作为纳税依据显然不科学.在上海试行的房产税改革中,将房产税的计税依据定为房地产交易的70%,同时实行差别化税率,这反映了今后房产税改革的立法趋势.现行城镇土地使用税则以实际占用的土地面积为计税依据,而对于闲置的土地未能起到调控作用,无法起到增加房地产商持有土地成本的作用,造成一些开发商囤地炒地从中牟利,削弱了保有税的调控作用.

二、完善房地产保有阶段税收法律制度的必要性

上述问题的存在,导致保有税在房地产调控中的功能未得到充分发挥,同时限制了房地产调控的其他措施发挥作用,影响了房价税收调控的整体效果,必须在法律层面上对房地产保有税予以完善.

首先,完善该制度可促进房价稳定、增强房地产调控效果.当前我国房地产保有阶段的税负较低,相比于高涨的房价,无法对房产持有人产生非常大的影响,而国外的房产税对于房产持有人是一笔很大的开支,且持有的房产价值越高,征收的不动产税越高.这种做法一方面将房地产平摊到房地产的使用过程中,降低了房产购写时一次性支付的价款;另一方面,保有税作为一种直接税,不易转嫁,增加了房地产保有的成本,除居民首次购房可享受减免政策外,持有多套房产需缴纳高额的房地产税,同时在政府大力兴建保障房、减免二手房交易税等措施的配合下,投机性购房、囤房炒房的现象得到了有效遏制.可见,完善的保有税收法律制度是遏制投机性购房、稳定房价的关键一环,对我国房地产调控具有重要意义.其次,完善该制度有利于减轻地方政府对土地财政的依赖.我国实行分税制改革以来,政府的财政收入得到大幅增长,而地方政府则出现了事权与财权不匹配的状况,这就导致地方政府只能依靠土地出让金来填补财政空缺,用以进行城市开发和基础设施建设.土地出让虽然可在短时间内获得大量资金,但从根本上增加了房地产开发成本,助长了房价的上涨,而且随着城市化进程的推进,存量土地逐渐减少,政府财政收入势必受到影响.在英美等发达国家,地方政府的主要财政收入来自于财产税及不动产税,收入来源十分稳定.因此,完善房地产保有税收法律制度对稳定政府财政收入具有重要意义,也是从源头上降低房地产成本的重要措施.

三、完善房地产保有阶段税收法律制度的立法建议

充分发挥房地产保有税的调控作用,必须以完善的法律制度为前提和保障.首先应明确保有税在房地产税收法律体系中的地位,厘清各税种的征收范围,减少不合理行政收费,改费为税;其次,明确保有税的法定征收范围、税率以及计税依据等;最后,通过其他立法措施的配合,增强保有税的调控作用.具体可从以下几方面入手.

第一,从法律层面厘清房地产税费,避免重复征税.首先,立法应明确房地产保有阶段应征收哪些税.有观点认为我国应开征物业税,实际上我国房产税和城镇土地使用税已经存在了多年,而且目前正在进行房产税试点改革,没有必要开征新的税种,只需通过立法对现行房产税和城镇土地使用税加以改革完善即可.同时,在加大保有阶段税收力度的同时,应厘清现行各种房地产税费,明确各税种的征收范围,做到“欲增先减”,避免重复征收.如我国实行土地一次出让,高额的土地出让金实质上相当于一次性征收房产税,不但推高了房地产开发成本,而且长此以往必然影响地方政府的财政收入,因此土地出让金制度的改革迫在眉睫;又如我国现行的土地增值税,对转让房地产所取得的增值额征税,这实际上具备房产税的性质,因为房产税实行房产价值定期评估制度,故可将其整合到房产税中.

第二,扩大房产税征收范围.首先,农村地区不应继续成为房地产税收的立法空白,对于农村居民个人自建房,用于经营的可适当征收房产税,用于居住的可暂免征收;对于占用集体土地兴建的小产权房,应与城市土地按同一标准征收房产税.其次,对个人住房开征房产税,使房产税“名副其实”.我国房产税改革刚刚展开,法规和政策的制定应当全面考虑各方面的利益,对存量房和增量房进行征收,对于中低收入家庭及首次购房用于居住的家庭,可暂免房产税的征收;对于购写第二套以上房产的、持有多套房产及高档住房的,应当严格执行房产税征收规定,同时,建立健全个人房产信息登记制度,防止偷税逃税现象发生.

第三,确定合理的计税依据.受物价上涨、城市化等因素的影响,房屋价值不断增长,仍以房屋原值扣除法定比例后的余值作为房产税的计税依据,无法反应房屋的真实价值,因此,应当以房屋现值或交易为计税依据.这就要求建立完善的房地产价值法定评估制度,对房地产价值进行科学评估,确定合理的计税依据;同时,评估应当每5年或10年定期进行,将房地产的增值部分及时纳入征收范围,在立法上可将现行土地增值税与房产税进行整合,以避免重复征收.对于城镇土地使用税,不应局限与以实际占用土地面积为计税依据,而应侧重对于闲置土地征收较高的土地使用税;改革我国现行土地闲置费,改费为税,将其纳入城镇土地使用税的范畴.

第四,实行差别税率.当前收入差距加大,实行“一刀切”的房产税率缺乏科学性,必须综合考虑房地产的用途、价值以及纳税人的负担能力等因素.个人住房的房产税率应当低于非居住性住房,对于经营性住房实行较高税率;对于中小户型的房屋实行低税率,对于经济适用房可暂免征收房产税,对于高档房屋、别墅等应当实行超额累进税率;对于中低收入者可暂免征收房产税,发挥房产税的调节作用.总体而言,我国现行房产税税率较低,对房地产的调控作用有限,但是提高房产税率势必引起争议,民众支付的高额房价中,有很大一部分是土地出让费用,再缴纳房产税一定程度上构成了重复征税,因此,应调整土地出让金制度,改费为税,逐步从一次出让土地转变为定期征收房产税.

第五,其他立法措施的配合.房地产保有税发挥调控作用,必须辅以减少房地产交易税、增加住房供给等立法措施.首先,应当降低房地产交易税.以韩国为例,为抑制房地产市场过热,韩国政府自2006年起对二手房转让开征高额交易税,直接导致了二手房出售数量减少,供应量的大幅减少引起了房价的上涨.这就说明交易环节的重税政策,一方面会使二手房转让时的高额交易税转嫁给购房者,从而提高房价;另一方面,一部分房屋持有人暂停出售,从而减少了二手房的供应量,使得房地产市场更趋向于卖方市场.在卖方市场下,对房地产开征高额保有税的调控作用也会大打折扣,甚至作为直接税的房地产保有税也会转嫁给购房者,成为房价上涨的助推剂.因此,开征房地产保有税,必须与降低交易税相配合,才能达到预期效果.其次,应增加住房供应,加快保障房建设,尽快扭转房地产市场卖方市场的局面.2013年国务院出台新国五条,提出“加快中小套型普通商品住房项目的供地、建设和上市,尽快形成有效供应”,并要求“加快保障性安居工程规划建设”.通过增加住房供应,以及对房地产征收高额保有税,可有力遏制囤房炒房的行为,促进房地产市场健康发展.同时,新国五条规定出售自有住房按规定应征收个人所得税,应依法严格按转让所得的20%计征.有观点认为此举加重了房地产交易环节的税负,容易推高房价,但综合考虑各方因素,这种观点有待商榷.个人所得税属于卖方缴纳的税种,只要加大对“阴阳合同”的监管力度,个人所得税转嫁给写方有一定的难度.因此,征收高额房屋转让个人所得税,可削减投机炒房的利润所得,与房地产保有税相配合,可使基于投机性需求的购房者在写房时谨慎考虑,在购房后需定期缴纳房地产保有税,在转让时还需支付高额的个人所得税,从而起到减少投机性购房、抑制房地产市场过热的作用.

综上所述,我国房地产保有阶段税收法律制度亟须予以完善,当务之急是以立法明确房地产保有阶段应征收哪些税,并确定合理的税率、征收范围以及计税依据,同时,通过相应的立法措施配合保有税的征收,重点防止高额的保有税转嫁给购房者,在减少投机性需求的同时增加房屋的供应量,以促进我国房地产市场的良性发展.