本站原创【摘 要 】本文探讨房产保险的实践与保险理论之间的冲突问题.建设用地使用权不具有保险利益,因此不能包含在保险价值之中.建设用地使用权与上盖建筑是完全可以分割的两个事物,价值上也可以区分.现行的保险价值中应该将建设用地使用权价值部分去除.
【关 键 词 】房产保险 建设用地使用权 保险利益 保险价值
保险费是指被保险人参加保险时,根据其投保时所订的保险费率,向保险人交付的费用.保险费用的高低与保险标的物的保险价值正相关.但是,在我国现行房产保险市场中,存在着与保险理论、《保险法》不相契合的.举例来说,某君购入一套价值100万元的房产,如果建设用地使用权的价值为50万元,那么建筑营造成本也为50万元.若某君对价值100万元的房产进行投保,保险人将会根据程序,先对保险标的物进行评估,确定保险价值,其评估原则是按100万元,而不是50万元,即全部房地产价值作为保险价值,然后乘以一定费率向投保人收取保险费,保险关系成立.这样就衍生出一个问题：建设用地使用权的价值应不应该包括在房产保险价值里?若不,则投保人可以少付一半的保险费；若是,则保险公司在承担保险责任没有任何增加的情况下增加了一倍的收益.因此,此问题很值得我们进行深入的探究.
一、建设用地使用权是一种独立存在的权利
一些人可能以《担保法》、《物权法》相关法律中某些条文,想当然、单方面的以“土地随房产”原则显示错误的认定建设用地使用权在存在上盖建筑物的情况下丧失了它的主体性.这是错误的认知.“土地随房产”原则只是从社会管理成本节约与程序简便上产生的一种管理措施,并不能由此得出它的主体性丧失的结论.相反,两部主要的法律《土地管理法》和《建筑法》都不存在这一设定,反而很清楚的界定,土地即土地,建筑即建筑,没有延伸、交叉、重叠、挤压在房产概念上.我们认为建设用地使用权是一种独立的权利至少获得以下六个方面的支持.
首先,权利管理部门不同.土地归土管部门,房产归房产部门.一个完整的房地产权利是由二个权利证明组成,即国有土地使用权证与房产证所构成.上盖城市房产归房产部门一头管理,只是土地部门的授权而已,并不是取代其职能.
其次,二者的价值彼此有明显的不同分野,很容易确定二者价值的边界.在现行规章制度下,建设用地使用权价值的确立渠道只有一个,即政府,而且价值确定过程和结果都是公开的、透明的,它不受房产价值的影响,是独立形成的,而且先于房产价值形成,形成的机理也不同.
第三,它们的形态不同.一个是无形资产（权利）,一个是有形资产（财产）.建设用地使用权的价值并不因为房产存在而存在,房产灭失而灭失,它没有从属性,而是始终独立存在的.也就是说,在房产灭失情况下,建设用地使用权价值仍然存在,明白这一点对理解此问题很关键.
第四,房产与房地产的概念在法律上是有明确区隔的.房地产包括房产和地产.房产保险,也只能仅指房产而已,不能延伸到地产上面.
第五,写卖、抵押等行为与保险是完全不同的交易行为,不能以此取彼,无限延伸、类比、套用.《担保法》、《物权法》规范的是抵押行为,而非保险行为,保险行为由《保险法》管辖.
第六,房产可以空间位移,建设用地使用权则不能.检测定当某房产空间位移成功（国内已有先例）,原有建设用地使用权价值是不是一体转移呢?显然不是!
其实,我们参考财政部的有关企业财务制度,在工业企业与商业企业财产里,房屋建筑被计入固定资产科目,而建设农用地使用权则被计入无形资产科目.这是有关房产价值与建设用地使用权价值是分离的最好的法理依据.
二、建设用地使用权与保险利益
这是一个关键性的问题.《保险法》第十二条规定：“保险利益是指投保人或者被保险人对保险标的具有的法律上承认的利益.”根据这一规定,建设用地使用权被作为保险标的似乎有法律上存在的依据.但是我们仔细研读一下,运用专业立场与专业背景,就会发现这一条文规定是不完整、不全面、狭隘的,存在着明显的专业上的瑕疵,因为它包含的保险利益概念仅仅停留在法律权利层面,而完全忽视不提保险学意义的保险利益.法律条文应有它一定的法理依据,法理依据就是它要规范的主题的学理基础.从专业基础出发,我们知道保险利益有二方面的内涵：一是法律上的权利主张,二是保险行为所能产生经济上的利益.显然此规定没有顾及经济利益而导致了歧见.
根据保险学原理,保险利益指可保利益,不仅仅指法定的权利,还包括投保行为使得投保人与保险标的物之间因投保行为产生一种经济上的利益联系,即投保人因保险标的物的风险而遭受损失,及因保险标的物没有遭受风险而获益.也就是说,人们之所以购写保险,是因为保险标的物可能遭受风险而使得标的物价值减少或消失时获得一定的经济补偿.当投保人知道标的物发生风险时,保险人无论如何不必、不会理赔时,他也无论如何不会投保的.
建设用地使用权灭失有三种正常情形：年期届满和政府征收、自主转让.这是可以提前预知的,不存在任何意外风险.保险的意义是意外风险,没有意外风险,也就失去了保险的意义,当然的应该把它排除在保险标的之外.另外有一种情况可以使建设用地使用权价值减少,即房地产市场的调整产生商业上跌落,而这却不在保险责任范围之内.
对土地所有权来讲,建设用地使用权是土地所有权的衍生物,是从属权利.《保险法》规定土地、矿山因没有保险利益而不能是保险标的物,因此,依附于其所有权之上的权利也当然的不具有保险利益.
总的来说,无论从保险利益的角度还是建设用地使用权灭失和遭受风险情形的角度来看,建设用地使用权都不具有保险学意义上的保险利益.建设用地使用权权利不会发生意外,其权利价值减少不在保险责任之内,将一个没有意外风险发生的事物捆绑在保险价值中违背了保险理论.
三、保险价值与理赔
《保险法》第五十五条规定：“投保人和保险人约定保险标的的保险价值并在合同中载明的,保险标的发生损失时,以约定的保险价值为赔偿计算标准.投保人和保险人未约定保险标的的保险价值的,保险标的发生损失时,以保险事故发生时保险标的的实际价值为赔偿计算标准.保险金额不得超过保险价值.超过保险价值的,超过部分无效,保险人应当退还相应的保险费.保险金额低于保险价值的,除合同另有约定外,保险人按照保险金额与保险价值的比例承担赔偿保险金的责任.”以上例100万元房地产为例,投保人若认为建设用地使用权不会发生意外而不必投保,选择50万元作为保险金额,也即最大可能风险损失范围投保,保险公司就获得一种有利于己的优势解释,认定保险金额低于保险价值,发生风险时只要赔付一半,承担50%的责任.如果以100万元作为保险标的,发生事故时,又可援引法条以超过保险价值为由拒赔部分.永远处于优势地位.
根据保险实践,房产保险的赔付是按重置价值进行的.保险金额超过重置价值的,超过部分不赔付,保险金额小于重置价值的以保险金额赔付,这是保险行业特性所决定的.现在检测定发生全损事件,保险公司便要以重置价值赔偿.再检测定类似地段房地产也是100万元,保险公司赔付100万元,使投保人得以重置房地产,看似合理,但千万不要忘记《保险法》第五十九条规定：“保险事故发生后,保险人已经支付了全部保险金额,并且保险金额相等于保险价值的,受损保险标的的全部权利归于保险人”,投保人名义上得到100万元,但是并未灭失的建设用地使用权因之归了保险公司,保险公司的实际赔付仍只有50万元.由此观之,以50万元的最大赔付责任,却向投保人以100万为保险价值收取保险费不能不说是一种商业上的欺诈.
四、国外的房屋保险
虽然土地制度不一样,但是在国外的房产保险中,也是不存在将土地捆绑在房产上投保的.理由也很简单,房主不愿意多支付一笔保险费给保险公司而用来投保不可能出现意外的意外事件发生.
我们以美国最有影响的住家保险为例.住家保险(Homeowners Insurance)起源于本世纪50年代,为美国首创.这种保单为家主们设计成在一张保单内提供财产保险和责任保险,目前住家保单有HO-1,HO-2,HO-3,等HO-8八种格式,以满足不同对象的需要.其中HO-3 保单的第一部分――财产保险指出,投保A和B( Dwelling and other structures),承保财产范围：A是投保居住用房屋和附属建筑物,也包括为新建、改建或维修居住用房的建筑材料.但A不包括土地、也不包括居住房屋的土地.B是投保与居住房屋分离的其他建筑.保单中明确指明附房与其他建筑的不同点,附房指与居住用户相连的建筑物,仅与居住房屋管道相通的建筑物则被看作是其他建筑,B也不包括土地.
很显然,我国目前把建设用地使用权价值包含在保险价值里面的做法是很值得检讨的.从维护保险市场,保护投保人利益的角度出发,应该对房产保险进行分解,并在此基础上精算、确定合理的费率.